Etudes

Une proposition pour le terrain de croix blanche

En 2011, dans une réunion publique l’ancienne municipalité a présenté un projet pour des constructions sur le terrain dit « de la Croix Blanche ». Face à la réaction hostile des riverains, un « comité de pilotage » a été mis en place.

Dès 2012, un climat de pré-campagne municipale a rendu tout débat constructif impossible, et le comité de pilotage s’est séparé début 2014 sans que lui ait été communiqué de nouvelles propositions. Les projets rendus publics par la suite n’ont pas été mis en œuvre avant les nouvelles élections.

Ce que demandaient les riverains dans leur ensemble (voir les CR des réunions):

  • le maintien de la mairie annexe

  • la présence d’équipements collectifs, dont une salle de réunion

  • le rejet absolu d’une volumétrie qui ne soit pas en harmonie avec celle d’un quartier pavillonnaire

  • un nombre de logements inférieur aux préconisations de l’équipe municipale (34 à 52)

  • la préservation des chênes centenaires

  • l’étude de la faisabilité d’un bassin de rétention, le quartier étant particulièrement exposé aux inondations

Ce que l’on peut retirer des différentes réunions ( principalement celle du 24/04/2013):

  • quel que soit le projet retenu, l’équilibre financier ne peut être atteint, le projet évoqué de création de 8 à 10 pavillons nécessitant l’ouverture d’une nouvelle voie s’avérant sans doute le plus coûteux.

  • tout autre projet vient sur un point ou un autre, en contradiction avec le règlement du PLU de 2008-2009. Par exemple, en cas de logement collectif un consensus s’est dégagé pour la limitation à un seul niveau de sous-sol, soit une seule place par logement.

Ce que l’on peut envisager:

  • Le terrain de la Croix Blanche peut être l’occasion d’une opération visant à répondre à l’une des lacunes de l’offre de logement à Aulnay, le déficit en logements de type T1-T2, pour des jeunes en début de parcours résidentiel et pour des personnes âgées qui ne sont plus en mesure d’entretenir un pavillon. Cette offre répondrait en particulier au désir des jeunes et des seniors qui ne souhaitent pas quitter un quartier qu’ils apprécient.

  • Cette dimension sociétale pourrait seule justifier l’effort financier imposé à l’ensemble de la collectivité.

  • Ce genre de logement, partie locatif, partie en accession à la propriété, pourrait facilement s’adapter à la volumétrie du quartier, sous la forme de « maisons de ville » ou « habitat intermédiaire », avec des projets soumis à concours et présentés aux riverains.

  • Un bassin de rétention souterrain pourrait être aménagé sous les zones de stationnement

  • Il serait souhaitable de ne construire que le long de la rue de la Croix Blanche et dans la parcelle avenue Jean Jaurès: une grande partie de l’espace, aménagé en espace vert restant collectif, ce qui serait la seule garantie sérieuse que les chênes soient préservés et maintiendrait les capacités d’absorption des eaux pluviales.

  • Sur cet espace collectif, pourraient être prévus des « jardins partagés ».

  • On peut insister sur le caractère intergénérationnel du projet en proposant aux habitants une charte d’entraide intergénérationnelle, d’autant plus qu’une association d’entraide et de formation permanente a son siège dans cet îlot et qu’une salle de réunion serait présente.

Ce projet devrait ainsi apparaître comme un projet « pilote » dont la commune pourrait à juste titre s’enorgueillir.

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Archives

Projet Croix Blanche 30 mai 2013

Nous rappelons que depuis le début (printemps 2011) nous pensons qu’une liberté réglementaire permettrait de concevoir et réaliser le meilleur projet, le meilleur rapport qualité/prix/coûts/environnement.

Nous avions à l’époque envisagé une zone de type intermédiaire comme dans le PLU d’avant 2008 : zone UH.

A l’évidence ce projet qui a des aspects économiques, environnementaux, sociaux et fiscaux ne peut reposer que sur un compromis.

Pour nous le nombre de logements ne peut excéder 45, sauf à poser des problèmes insurmontables pour le stationnement, les arbres et l’environnement en général.

Le stationnement doit être prévu en sous-sol mais limité à un seul niveau et environ 1,5 parking par logement. Le terrain à proximité peut donner des places de parking supplémentaires au sol (qui doit rester perméable) pour les visiteurs y compris ceux de l’annexe Mairie.

La nappe phréatique affleurant partout à Aulnay il est nécessaire de pomper de toutes façons. Un référé préventif est absolument indispensable pour donner des assurances aux riverains que les risques seront limités au maximum et qu’ils n’auront pas à payer les frais des dégâts éventuels dus aux eaux souterraines.

Accepter une hauteur qui pourrait aller jusqu’à 11 mètres (R + 2) permettrait de mieux respecter d’autres contraintes : nous l’avons écrit depuis juin 2011.

Nous avions contesté le principe de l’équilibre financier de l’opération dès 2011 : il est logique que la construction d’un équipement communal soit financé par la commune.

Cependant il faut limiter au maximum la charge imposable aux aulnaysiens: 1 million paraît un maximum.

Les estimations de charges doivent être le plus juste possible.

Pour orienter le projet nous nous sommes déterminés en faveur du scénario « habitat intermédiaire », à condition de

  • limiter le nombre de logements (45 maximum) pour satisfaire à toutes les contraintes liées au respect des espaces verts, des arbres, des surfaces perméables (40% à respecter),

  • limiter l’impact sur l’environnement : l’augmentation de la densité et le parking dans les rues avoisinantes, la vue et l’ensoleillement pour le voisinage.

  • Ceci doit être compatible avec un déficit global d’opération maximum de 1 million d’euros assimilable au coût global de l’équipement communal. Cette annexe mairie doit par ailleurs comporter une salle de réunion pour les habitants et les associations.

Nous sommes favorables à une consultation bien entendu, mais la difficulté est d’en définir le cadre : le quartier (mais dans quelles limites ?) ou bien la commune, si l’impact sur les finances communales est élevé. Dans ce cas la consultation de tous les Aulnaysiens est légitime, mais cela reste-il pertinent si le déficit correspond au coût de la construction d’un équipement communal ?

Les avis motivés du comité de pilotage et du conseil de quartier sont à prendre en compte par la municipalité, à laquelle il revient de définir un choix financier, un montant maximum du coût pour la commune, à partir duquel seront définis les projets soumis à la consultation.

La consultation porterait alors sur 2 ou 3 projets différents respectant les mêmes équilibres financiers sur des choix architecturaux ou paysagers différents.

Elle n’interviendrait donc que dans une étape ultérieure.

Archives

Projet Croix Blanche Notre intervention du 28 juin 2012

Aulnay Environnement a rappelé que les problèmes de gouvernance sont importantes dans le débat public.

Nous avons demandé des comptes-rendus de réunion (le premier est distribué en séance) avec des possibilités pour les participants et les acteurs de compléments (sous forme de cahiers d’acteurs) : nous allons joindre un complément.

Les problèmes de présidence, d’ordre du jour, de calendrier, de dossier de référence sont importants : il faut des garanties citoyennes. Mais nous sommes une vingtaine et nous devons être capables d’autogérer ces réunions.
Si nécessaire, si la municipalité veut passer en force nous pourrons toujours nous y opposer.

Aulnay Environnement a rappelé ses premières propositions de la réunion du 11 juillet 2012.

Nous avons précisé certains propositions.

Nous demandons une étude pour vérifier la possibilité d’avoir 30 logements dans le cadre du règlement de la zone UG existante, tout en respectant les arbres existants.
Cela nous paraît impossible, c’est pour cette raison que nous n’avons jamais demandé le maintien du règlement actuel : à l’évidence le règlement de la zone UE qui existait jusqu’en 2008 aurait bien correspondu : nous souhaitons des maisons de ville avec deux étages maximum (une hauteur de l’ordre de 11 mètres).

Nous sommes favorables à un seul emplacement de parking par logement, pour éviter de nuire aux racines des arbres en particulier.
Par contre il faudrait des parkings extérieurs (un terrain municipal est tout proche) tant pour la mairie-annexe que pour les visiteurs.

Il faut également des locaux adaptés (de plein pied si possible) pour le garage des vélos et des poussettes d’enfant).

Nous ne sommes pas opposés à 30% de logements dits « sociaux » : cela donne un choix supplémentaire aux personnes du quartier (jeune ou retraités par exemple) pour l’accès au logement.

Nous avons demandé le coût moyen de construction.

On nous évoqué un ordre de 1.500 euros le mètre carré.

En fonction de la charge foncière il serait bon d’avoir une fourchette de SHON globale pour l’équilibre de l’opération.

Pour notre part l’opération doit coûter à la commune (par exemple la reconstruction de la mairie-annexe) et donc nous voulons des scénarii avec des paliers financiers (moins 10, 20 % etc).
Concernant la mairie annexe nous avons évoqué le besoin d’une salle utilisable en salle de réunion pour les associations ou les gens du quartier.

Un débat a eu lieu pour aller vers l’appel d’offre concernant l’A.M.O. (assistance à maîtrise d’ouvrage).
Nous considérons que le débat est à peine engagé ce soir, qu’il faut que tous les membres du comité de pilotage puissent faire des propositions et il faudra à la rentrée les confronter.

Ceci avant d’imaginer un appel d’offres éventuels.
Il serait utile qu’un calendrier global de référence soit envisagé pour que nous puissions réfléchir au rythme des réunions nécessaires.
Cela doit être à l’ordre du jour de la réunion prochaine.

Annexe :

Compte rendu du Comité de pilotage du 28 juin 2012

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Concertation exemplaire pour le projet IMPOTS ?

Mars 2012

Rappelons les faits.

Débat sur la révision du PLU en 2007.
la question des besoins de logements est peu évoquée.
Le terrain « impots » n’est pas prévu en « emplacement réservé » pour un futur équipement collectif. Il reste en zone UG pavillonnaire.

Ce terrain important reste du domaine privé et des promoteurs.

Nos associations (Aulnay Environnement et Environnement 93) rendent publics la lettre du préfet qui trouve insuffisant les prévisions en habitants (80.000) et en logements le projet de PLU.

Par ailleurs le préfet rappelle l’obligation au bout de trois ans de faire le bilan, ce qui n’a pas été fait depuis.

Ce PLU et son PADD n’ont pas réellement été l’objet d’un débat public.

Depuis 2008, la nouvelle municipalité n’a pas revisé ce PLU malgré nos demandes.
Par contre elle a fait quatre modifications du PLU.
Des modifications majeures.
La première a revu les réglements des zones UD et UG de toute la ville et le zonage de Balagny.

La seconde avait pour but une opération importante dans le quartier Mairie ;
La troisième concernait les projets proches du vélodrome.
La quatrième concernant le nouveau collège modifie le règlement de toute la zone US « zone de service équipements publics » pour limiter à rien du tout (10%) les surfaces en pleine terre.

Cela peut avoir des conséquences sur le projet Mairie ou sur celui des Impôts.

Nous sommes en recours gracieux et juridiques sur ces modifications générales alors que depuis 25 ans il n’ a y pas eu un vrai débat sur l’avenir de la ville.

Sur le projet « Impots », notre association participe à toutes les réunions et intervient .

La concertation est invraisemblable.

Pas vraiment d’ordre du jour, jamais de compte-rendu écrit, malgré la présence des services et d’intervenants extérieurs.

Les règles ou les intervenants changent tout le temps.

Nous avions nous publié un communiqué début juin 2011.

Lors de la réunion de juillet aux prévoyants, la conclusion était la mise-en-place d’un comité de pilotage : nous en sommes encore là aujourd’hui.

Cela pousse les habitants et les associations à bloquer les projets.

Pour notre part nous souhaitons vraiment un débat public sérieux : nous avons l’habitude de ces débats dans le cadre de la CNDP.

Il est clair pour nous que ce projet concerne les proches riverains, également le grand quartier mais pas seulement.

Sur le plan financier cela concerne tout les aulnaysiens : c’est pour cette raison que un emplacement réservé pour un équipement aurait du être dans le PLU et discuté avec la population.
Combien de crèches et où ? Sur ce point il y a la nouvelle crèche de la rue de Toulouse, celle aussi de la rue des écoles, il y a aussi des rumeurs sur une fermeture de celle de la grande Nef ?

La démocratie locale cela ne doit pas être des rumeurs, il faut des dossiers, des ordre du jour et au minima des compte-rendu de réunions à approuver par le comité suivant : à la réunion de décembre il était question de 30 à 40 logements aujourd’hui de 30 à 65 : pourquoi ?

La lettre du maire du 9 mars est un premier cahier des charges, non-concerté. Il est envoyé à une seule association.

La concertation qui privilégie ses interlocuteurs c’est une concertation bidon.

Nous regrettons à ce sujet que l’association de défense du quartier de la Croix Blanche refuse de nous rencontrer malgré nos demandes.

Pour notre part il faut en urgence un comité de pilotage, qui puisse discuter de la suite des débats.

Il ne s’agit pas seulement d’un problème d’architecte il s’agit de l’urbanisme d’un quartier qui doit tenir compte des besoins des habitants et des moyens.
Si nous étions riches, si il n’y avait pas de besoins de logements si le parc Faure (que nous avons revendiqué et obtenu) n’existait pas un jardin public dans ce bout de forêt de Bondy plairait à tout le monde !

André Cuzon Aulnay environnement